El aumento de las tasas de interés de la Reserva Federal en septiembre marca el quinto aumento consecutivo en 2022. ¿Qué significa eso para el mundo hipotecario?
Subidas de tipos de la Reserva Federal
La Reserva Federal está a cargo de mantener un nivel saludable de inflación y empleo en Estados Unidos. Una de las principales herramientas a su disposición para alterar estos niveles es la tasa de fondos federales, o la tasa que los bancos se cobran entre sí para pedir prestado o prestar reservas excedentes a un día. La Reserva Federal puede aumentar la tasa para frenar la inflación o bajarla para fomentar un mayor crecimiento económico. La tasa de los fondos federales se redujo al rango de 0%-0,25% en julio de 2020 cuando la pandemia de COVID-19 comenzó a matar de hambre a la economía.
Sin embargo, a finales de 2021, la alta demanda de productos y la menor oferta comenzaron a hacer subir la inflación rápidamente, y la tasa de inflación oficial de Estados Unidos alcanzó un máximo del 9,1% en junio de 2022 (a la Reserva Federal le gusta mantener la inflación en aproximadamente el 2% anual).
Para combatir el crecimiento, la Reserva Federal ejerció su fuerza económica con un aumento de un cuarto de punto porcentual de la tasa de los fondos federales en marzo de 2022, seguido de un aumento idéntico en mayo. En junio, tomó la dramática medida de aumentarlo en tres cuartos de punto porcentual, lo que fue el mayor aumento de tasas de la Fed desde 1994.
La Fed subió la tasa otros tres cuartos de punto porcentual en julio, y ahora nuevamente en septiembre. Eso sitúa la tasa de los fondos federales en el rango del 3,0% al 3,25%, el nivel más bajo desde 2008, cuando la economía se tambaleaba por la crisis inmobiliaria y la posterior Gran Recesión.
Y la última vez que la Reserva Federal aumentó las tasas tantas veces en un año fue en la década de 1980, cuando la inflación nacional había alcanzado el 15%.
Cómo las tasas de la Reserva Federal afectan las tasas hipotecarias
La tasa de fondos federales no tiene un impacto directo en las tasas hipotecarias. Las tasas de interés hipotecarias tienden a seguir más de cerca los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años. Sin embargo, la tasa de la Reserva Federal sí influye en la dirección básica de todas las demás tasas del mercado.
Si a los prestamistas les resulta más caro pedir prestado entre sí, trasladarán los costos a sus clientes, elevando sus propias tasas de interés. Los prestamistas hipotecarios y los inversores también observan de cerca los movimientos de la Reserva Federal para ver en qué dirección se dirige la economía.
Cuando la Reserva Federal aumenta las tasas de interés, las tasas de interés hipotecarias a menudo también experimentarán un aumento.
Cómo está respondiendo el mercado hipotecario
Las tasas de interés hipotecarias sobre préstamos a tasa fija a 30 años se han más que duplicado desde finales de 2021, lo que significa que los costos hipotecarios mensuales son ahora un 28% más altos que hace un año. Eso significa que los compradores potenciales de viviendas tienen un tercio menos de poder adquisitivo que el año pasado, un hecho que ha provocado que muchos prestatarios se queden al margen del mercado. Las ventas y los precios de las viviendas se han desacelerado y el inventario ha aumentado progresivamente.
Cómo comprar o refinanciar con tasas en aumento
Esas son buenas noticias para los compradores de viviendas con grandes pagos iniciales y fuertes ingresos, pero para los compradores primerizos las tasas de interés más altas pueden anular la desaceleración del crecimiento de los precios.
En el clima financiero actual, quienes buscan comprar podrían necesitar reducir su lista de deseos en términos de tamaño o condición de la propiedad para poder pagar una casa a tasas más altas. Hacer pagos iniciales más grandes, acortar el plazo del préstamo o pagar más puntos de descuento pueden ayudar a reducir la tasa de interés del préstamo hipotecario.
Considerar un préstamo ARM podría ayudar a los principiantes a ingresar al mercado con tasas introductorias más bajas, siempre que tengan un plan para refinanciar o vender antes de que aumenten los pagos. Y los prestatarios con mal crédito harían mejor en tomarse un tiempo para mejorar su puntaje antes de solicitar financiamiento hipotecario a tasas altas.
Aunque la Reserva Federal ha prometido aumentar las tasas otras dos veces, la historia muestra que incluso con tasas de interés más altas los estadounidenses pueden comprar casas y seguir adelante con sus objetivos de vida. Los prestatarios sólo necesitan ser inteligentes en sus estrategias de compra y refinanciación.
Estos materiales no son de HUD ni de FHA y no fueron aprobados por HUD ni por una agencia gubernamental.
