Si tiene una hipoteca de vivienda a tasa fija, pagará exactamente la misma cantidad cada mes. Pero, ¿sabía usted que el monto del capital que paga por el saldo de su préstamo cambia de mes a mes? Esto se llama amortización y es un método de distribuir el interés y el principal a lo largo del plazo de un préstamo de modo que esté completamente liquidado al final del plazo del préstamo. Comprender cómo funciona podría ayudarle a ahorrar muchos intereses en su hipoteca.
¿Cómo funciona?
Cuando acepta comprar una casa a un precio determinado, en realidad terminará pagando mucho más que ese precio a su prestamista durante la vigencia del préstamo. Esto se debe a que el prestamista le cobra intereses para que el trato valga la pena.
Para asegurarse de no terminar con un pago de intereses gigantesco al final de su hipoteca, los prestamistas crean programas de amortización para incluir tanto los intereses como el principal en sus pagos mensuales. Sin embargo, para asegurarse de que recuperen una mayor parte de su dinero al comienzo del préstamo, sus pagos iniciales terminarán destinándose casi en su totalidad a intereses.
Gradualmente, con el tiempo, una mayor parte de su pago se destinará al capital hasta que en los últimos años de pagos, no esté aportando casi nada en intereses.
Aquí hay un ejemplo: digamos que compra una casa con una hipoteca de tasa fija a 30 años de $250,000 con una tasa de interés del 4%. Durante la vigencia del préstamo, pagará $179,674 en intereses. Su pago mensual será de aproximadamente $1,193. El primer pago que realice incluirá $833 por cargos de intereses y solo $360 por capital. Después de ese pago, el saldo de su préstamo disminuye a $249,640 y el interés se vuelve a calcular para esa cantidad. Su próximo pago estará compuesto por un cargo de $832 por intereses y una contribución de $361 al capital. El saldo seguirá cambiando cada mes hasta que su último pago incluya $1,149 de capital y solo $4 de intereses.
Refinanciación
Cada vez que refinancia su préstamo, restablece su cronograma de amortización y comenzará a pagar la mayoría de los intereses cada mes. Esto puede hacer que sea más difícil liquidar su hipoteca tan rápido como si no la hubiera refinanciado. Cuando refinancie, asegúrese de que valga la pena tener los ahorros en intereses que obtenga para comenzar a pagar muchos intereses iniciales nuevamente.
Pagos más grandes
Si está interesado en liquidar su préstamo más rápido sin refinanciarlo con una hipoteca más corta, puede comenzar a realizar pagos mayores o algunos pagos adicionales cada año. Este monto se puede aplicar al capital del préstamo, lo que reducirá el saldo de su préstamo y obligará a recalcular los intereses para pagos futuros. Esto puede ahorrarle miles de dólares en intereses y reducir años de su préstamo.
Comprender cómo se calculan el capital y los intereses puede ayudarle a administrar mejor la deuda de su préstamo hipotecario. Puede guiarlo a la hora de considerar cuándo y si refinanciar, así como si debe intentar liquidar su préstamo más rápido. Al final, comprender la amortización de una hipoteca puede ayudarle a ahorrar dinero con el tiempo.
