¿Qué es una hipoteca convertible de tasa ajustable?

Cómo funciona un préstamo ARM

El tipo de hipoteca más común es un préstamo a tipo fijo. Eso significa que la tasa de interés que le cobra el prestamista se establece al comienzo del préstamo y no cambia. Sus pagos de intereses se amortizan o se distribuyen a lo largo del préstamo y el pago mensual de su hipoteca es el mismo de principio a fin.

Con una hipoteca de tasa ajustable, se permite que la tasa de interés varíe con el tiempo. Todos los préstamos ARM tienen un período de tasa inicial baja: 3, 5, 7 o 10 años. Durante ese tiempo, su tasa de interés actúa como una tasa fija y sus pagos son consistentes. Sin embargo, cuando finaliza su período inicial, su tasa de interés puede ajustarse a intervalos regulares.

Estos períodos de ajuste pueden ser una vez al mes, un trimestre, un año, tres años o cinco años. Su tasa de interés estará vinculada a un índice de mercado, como la Tasa de Financiamiento Garantizado a un Día (SOFR), además se le agregará un margen que se incluirá en la documentación de su préstamo.

Por ejemplo, si la tasa SOFR es actualmente del 4% y su margen especificado es del 3%, la tasa de su hipoteca sería del 7%. Todos los préstamos ARM tienen límites sobre cuánto pueden aumentar durante los períodos de ajuste y un límite de por vida de cuánto pueden aumentar durante el plazo completo del préstamo. Estos límites varían según el préstamo.

¿Qué es una opción de conversión ARM?

Dependiendo de la dirección de las tasas de interés, las hipotecas de tasa ajustable pueden volverse mucho más caras con el tiempo. Además, existe la preocupación constante sobre cuánto podría aumentar su pago y si puede afrontar el pago más alto. Algunos préstamos ARM vienen con la opción de convertirlos en préstamos a tasa fija en el futuro. Por una tarifa ($100 para préstamos respaldados por Fannie Mae, $250 para opciones de conversión mensuales), un prestatario puede decidir ejercer esa opción, generalmente dentro de un período determinado, entre un año y cinco años después de que comienza el préstamo ARM.

Beneficios de conversión

Hay varias razones por las que un ARM convertible podría resultar útil.

• Estabilidad de tasa fija: la conversión a una tasa fija eliminará las conjeturas y preocupaciones al realizar el pago de una hipoteca. Algunos prestatarios prefieren tener un pago consistente en lugar de esperar y esperar ahorros de intereses del mercado.
• Tasa de interés más baja: puede haber ocasiones en que las tasas de interés hipotecarias caigan por debajo de su tasa ajustable. En este caso, tiene mucho sentido optar por un préstamo a tipo fijo para capitalizar aún más ahorros.
• Tarifas más bajas que la refinanciación: el costo de convertir un préstamo ARM es pequeño en comparación con los miles de dólares que un prestatario pagará en costos de cierre para refinanciar en una nueva hipoteca de tasa fija.

Riesgos de conversión

Existen algunos riesgos que conlleva una opción ARM convertible.

• Sólo ayuda con tasas más bajas: si las tasas de interés del mercado aumentan más que la tasa actual del prestatario, entonces no hay ningún beneficio financiero por la conversión, ya que los pagos y el préstamo serían más caros.
• Mercados difíciles de predecir: con una opción ARM convertible, es posible que tenga que esperar y observar y esperar sincronizar el mercado en el momento adecuado para sacar provecho de los ahorros de la conversión. Ni siquiera los expertos pueden predecir los mercados la mayor parte del tiempo.

Un préstamo ARM convertible puede ser una buena opción para algunos prestatarios, especialmente cuando las condiciones del mercado cooperan a su favor.

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