Sabemos desde hace décadas que la compra y venta de viviendas sigue patrones estacionales, pero un estudio reciente* de la startup de tecnología inmobiliaria Haus descubrió que las tasas de interés hipotecarias también tienen su propio patrón. También descubrieron varios otros datos sobre cómo y cuándo están disponibles las tarifas más bajas. Esto es lo que descubrieron y cómo puede ayudarle:
Tasas cíclicas
Las tasas de interés hipotecarias están determinadas por varios factores, como la tasa objetivo de la Reserva Federal, la tasa de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años y la competencia del mercado. Los prestamistas de préstamos hipotecarios tienen un pequeño margen de maniobra dentro del rango general de tasas, lo que les permite aumentar o reducir ligeramente sus ofertas en función de la demanda actual.
Cuando la demanda es baja, los prestamistas intentarán bajar las tasas para estimular el negocio. El año pasado, cuando las tasas del Tesoro caían a mínimos históricos, muchos esperaban que las tasas hipotecarias también se desplomaran, pero en realidad no lo hicieron de inmediato.
Esto se debe "a que hubo tal avalancha de personas que buscaban refinanciar que los prestamistas no pudieron seguir el ritmo", explicó el economista jefe de Haus, Ralph McLaughlin. "No pudieron satisfacer la demanda... [lo que les permitió] mantener sus precios relativamente altos".
Por supuesto, sabemos que 2020 fue una excepción al año normal con 16 caídas hasta mínimos históricos. Los expertos predicen que las tasas se estabilizarán en sus niveles bajos este año a medida que, con suerte, comience la recuperación pospandemia.
En su análisis de 8,5 millones de hipotecas originadas por Freddie Mac entre 2012 y 2018, Haus descubrió que las tasas generalmente caen a su punto más bajo en enero, ya que la compra de viviendas también disminuye debido a las condiciones climáticas y el bajo inventario. En promedio, los prestamistas ofrecen tasas hipotecarias que son 20 puntos básicos más bajas en enero en comparación con el período de junio a octubre. Febrero es el próximo mejor mes para tasas bajas. Si puede encontrar una buena propiedad durante este tiempo, puede aprovechar las mejores tasas, ya que los prestamistas intentan atraer a más prestatarios durante la temporada baja.
Descuentos en rangos de precios más altos
El estudio de Haus también determinó que los compradores dentro de un determinado rango de precios obtienen los mejores descuentos en las tarifas. Aquellos con precios de vivienda entre $400,000 y $500,000 obtienen un descuento promedio de 23 puntos básicos en comparación con préstamos más baratos.
A los prestamistas les cuesta la misma cantidad originar préstamos de $100,000 y $500,000, pero ganan más con más dinero en préstamos costosos, por lo que “para cubrir algunos de esos costos fijos, los prestamistas en realidad aumentan las tasas en el extremo inferior de las originaciones de hipotecas”, dijo McLaughlin.
Por lo tanto, si está considerando un préstamo entre $ 300 000 y $ 400 000, optar por la propiedad más cara probablemente le brindará la mejor tasa.
El efecto del préstamo en el puntaje crediticio y la deuda es limitado
La encuesta también reveló que la relación deuda-ingresos (DTI) de un prestatario en realidad no cambia mucho la tasa ofrecida. Los compradores y refinanciadores con un DTI "bueno" inferior al 36% solo obtienen tasas entre 3 y 6 puntos básicos más bajos que aquellos con DTI "altos" del 43% o más.
Sin embargo, tener un buen puntaje crediticio puede marcar una mayor diferencia. Aquellos con “buenos” puntajes crediticios (700-749) obtienen tasas hipotecarias que son 34 puntos básicos más bajas en promedio que aquellos con “mal” crédito (650 o menos). Sin embargo, luchar por conseguir las puntuaciones más altas no significa necesariamente grandes ahorros. Aquellos con crédito “muy bueno” (750-799) o “excelente” (más de 800) sólo obtienen otros 7-8 puntos básicos menos que aquellos con buen crédito.
La comida para llevar
Es más probable que obtenga las mejores tasas hipotecarias en enero y febrero, en una casa entre $400,000 y $500,000, y con buen crédito y un DTI razonable. No es necesario combinar todos esos factores para obtener excelentes tasas, pero combinar al menos algunos de ellos probablemente le permitirá ahorrar miles de dólares en su próximo préstamo hipotecario.
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* Estudio: https://haus.com/resources/winter-the-most-wonderful-time-to-mortgage
