El proceso estándar de compra de una vivienda sigue esta fórmula: encuentra la propiedad adecuada, firma un contrato para comprarla, obtiene la aprobación para un préstamo hipotecario, el prestamista le presta suficiente dinero para comprar la casa, firma los documentos y se muda a su nueva casa. Dado que no pudo pagar la propiedad directamente, ¿quién técnicamente es el “dueño” de la casa, usted o su prestamista hipotecario?
La respuesta corta es que sí. Su nombre irá en el título y en la escritura de la casa. Su casa sirve como garantía del préstamo, pero es su propietario para la mayoría de los efectos. Usted tiene el poder de tomar decisiones sobre la propiedad, incluido cuándo y cómo renovar, ampliar, decorar, pintar, cambiar el paisaje, etc. También tiene control total sobre cuándo vender su casa. También tiene la responsabilidad total de cuidar la propiedad en términos de reparaciones y mantenimiento.
Sin embargo, dado que usted está obligado a pagarle al prestamista hipotecario el dinero que realmente pagó por su casa por adelantado, el prestamista tiene un interés legal sobre su propiedad, lo que significa que usted no tiene la propiedad completa hasta que el préstamo se pague en su totalidad. Usted firmó varios documentos al cierre, finalizando este acuerdo financiero.
En algunos estados, los compradores firman un pagaré hipotecario o un pagaré. Este es un acuerdo legal para que un prestatario le pague intereses a su prestamista durante un período de tiempo y detalla los derechos de ambas partes, incluidas las sanciones si el prestatario no cumple con el préstamo.
En otros estados, se utiliza una escritura de fideicomiso. En este documento hay tres partes involucradas: usted, el prestatario, es el fideicomitente, el fiduciario es la empresa o grupo que posee el título (normalmente la empresa de títulos) y el beneficiario es su prestamista hipotecario. Estas escrituras de fideicomiso facilitan a los prestamistas la ejecución hipotecaria en caso de incumplimiento, ya que no requieren procedimientos judiciales. El prestamista deja de ser el beneficiario una vez que usted cancela el préstamo en su totalidad y la compañía de títulos le transferirá el título en ese momento.
Si no realiza los pagos de su hipoteca de acuerdo con su contrato de préstamo, su prestamista, como parte interesada, puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria sobre su vivienda. A menos que pueda reunir el dinero y volver a encarrilarse, el banco puede eventualmente recuperar su casa aunque usted tenga derechos de propiedad.
Es importante tener en cuenta que incluso si usted es dueño de su casa libre y limpia, ya sea pagando en efectivo o cancelando su hipoteca, todavía hay situaciones en las que puede correr el riesgo de perder su casa. Si se atrasa en los impuestos a la propiedad, el gobierno en la mayoría de los estados tiene derecho a tomar su casa y venderla en una venta fiscal. Los gravámenes u otras sentencias legales contra su propiedad podrían terminar en un destino similar.
En sentido general, cuando compras una casa, con o sin hipoteca, eres dueño de la casa y tienes derechos prácticos para usarla, cambiarla y venderla como quieras. Sólo recuerde que siempre existen obligaciones financieras con terceros que podrían afectar la propiedad de la vivienda.
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