Preguntas frecuentes sobre hipotecas

Una hipoteca de monto mayor al máximo que pueden comprar como conforming las dos agencias federales, Fannie Mae y Freddie Mac.

Los ingresos y activos se declaran y verifican, y los ingresos se usan para determinar la capacidad de pago. La verificación formal exige que el empleador confirme el empleo y que el banco confirme los depósitos. La documentación alternativa, creada para ahorrar tiempo, acepta copias de los estados de cuenta bancarios originales, los W-2 y los talones de pago del cliente.

Ingresos declarados/activos verificados: los ingresos se declaran y se verifica su origen, pero no el monto. Los activos se verifican y deben cumplir un estándar de suficiencia, por ejemplo, 6 meses de los ingresos declarados y 2 meses del gasto mensual estimado de vivienda. Ingresos declarados/activos declarados: ingresos y activos se declaran pero no se verifican; sin embargo, se verifica el origen de los ingresos. Sin índice (no ratio): los ingresos se declaran y verifican, pero no se usan para calificar. Se ignora la regla estándar de que el gasto de vivienda no puede superar cierto porcentaje de los ingresos. Los activos se declaran y verifican. Sin ingresos: los ingresos no se declaran, pero los activos se declaran, verifican y deben cumplir un estándar de suficiencia. Activos declarados o sin verificación de activos: los activos se declaran pero no se verifican; los ingresos se declaran, verifican y usan para calificar. Sin activos: los activos no se declaran, pero los ingresos se declaran, verifican y usan para calificar. Sin ingresos/sin activos: no se declaran ni ingresos ni activos.

Es el proceso de determinar si el cliente tiene fondos e ingresos suficientes para cumplir los requisitos de calificación del prestamista para el préstamo solicitado. La precalificación está sujeta a la verificación de la información proporcionada y no equivale a una aprobación, porque no considera el historial de crédito del cliente.

La preaprobación es mucho más completa que la precalificación. En la precalificación, el loan officer te hace algunas preguntas y te entrega una carta de precalificación. La preaprobación incluye todos los pasos de una aprobación completa, excepto el avalúo y la búsqueda de título. Puede darte una mejor posición para negociar, similar a la de un comprador en efectivo.

Es un pago por adelantado exigido por el prestamista como parte del costo del préstamo, expresado como porcentaje del monto; por ejemplo, "2 puntos" significa un cargo equivalente al 2 % del saldo del préstamo.

Es la lista de cargos de cierre que el prestamista debe entregar al cliente dentro de los tres días hábiles siguientes a recibir la solicitud.

El rate lock es un acuerdo contractual entre el prestamista y el comprador. Tiene cuatro componentes: programa, tasa de interés, puntos y duración del bloqueo.

Normalmente las personas refinancian para ahorrar, ya sea obteniendo una tasa menor o reduciendo el plazo del préstamo. Refinanciar también permite cambiar un préstamo ajustable por uno fijo o consolidar deudas. La decisión puede ser difícil porque hay varios motivos para refinanciar. Pero si el objetivo es ahorrar, haz este cálculo: calcula el costo total del refinanciamiento; calcula el ahorro mensual; divide el costo total (1) entre el ahorro mensual (2). Ese es el tiempo de "break even" (punto de equilibrio). Si te quedas en la vivienda más tiempo que eso, ahorrarás refinanciando. Como el refinanciamiento es un tema complejo, consulta a un profesional hipotecario.

El mortgage broker te asesora sobre los préstamos disponibles de distintos mayoristas, recibe tu solicitud y normalmente procesa el préstamo, lo que implica armar el expediente completo de la operación, incluido el reporte de crédito, el avalúo, la verificación de empleo y activos, etc. Cuando el expediente está completo, a veces antes, el lender hace el "underwriting" del préstamo, es decir, decide si representas un riesgo aceptable.

No necesariamente. De hecho, si comparas con cuidado, probablemente te irá mejor con un mortgage broker. Los brokers no agregan costo neto al proceso, porque realizan funciones que de otro modo harían empleados del lender. Además, como trabajan con varios lenders (en un caso típico, de 25 a 30, a veces más), pueden buscar las mejores condiciones disponibles cada día. También pueden encontrar lenders especializados en nichos que muchos otros evitan, como préstamos para personas con mal crédito, para quienes no piensan ocupar la propiedad, con pago inicial mínimo o sin pago inicial, etc.