Proceso del préstamo

Para analizar bien un programa hipotecario, el cliente debe pensar cuánto tiempo planea mantener el préstamo. Si planea vender la vivienda en pocos años, un préstamo ajustable o balloon puede tener más sentido. Si planea quedarse más tiempo, un préstamo de tasa fija puede ser más adecuado. Con tantos programas disponibles, cada uno con tasas, puntos y cargos distintos, buscar un préstamo puede ser lento y frustrante. Un profesional con experiencia puede evaluar la situación del cliente y recomendar el programa más adecuado, para tomar una decisión informada.

La solicitud es el siguiente paso. Con la ayuda de un profesional hipotecario, el cliente completa la solicitud y entrega toda la documentación solicitada. La solicitud no se considera completa hasta que nos proporcionas al menos: (1) tu nombre, (2) tus ingresos, (3) tu número de Seguro Social (y la autorización para revisar tu crédito), (4) la dirección de la vivienda que planeas comprar o refinanciar, (5) un estimado del valor de la vivienda y (6) el monto que deseas pedir prestado.

El Loan Estimate es un formulario de tres páginas que recibes después de solicitar una hipoteca. Incluye detalles importantes sobre el préstamo solicitado y te lo entregaremos dentro de los 3 días siguientes a tu solicitud completa. Indica la tasa de interés estimada, el pago mensual y el total de costos de cierre.

También muestra los costos estimados de impuestos y seguros, y cómo pueden cambiar la tasa y los pagos en el futuro. Además, señala si el préstamo tiene características especiales que debes conocer, como penalidades por pagar el préstamo antes de tiempo (prepayment penalty) o aumentos del saldo aunque pagues a tiempo (amortización negativa).

El formulario usa un lenguaje claro y está diseñado para ayudarte a entender las condiciones de la hipoteca solicitada. Todos los prestamistas deben usar el mismo formulario estándar, lo que facilita comparar préstamos y elegir el adecuado. Recibir un Loan Estimate no significa que el préstamo haya sido aprobado o negado: muestra las condiciones que podemos ofrecerte si decides continuar.

Después de recibir el Loan Estimate, tú decides si continúas con nosotros. Si decides no continuar con la solicitud de un préstamo determinado, no necesitas hacer nada más. Si deseas continuar, debes dar el siguiente paso e informarnos por escrito o por teléfono que quieres seguir con la solicitud de ese préstamo. Todos los prestamistas deben respetar las condiciones del Loan Estimate durante 10 días hábiles. Por eso, si decides continuar más de 10 días hábiles después de recibirlo, las condiciones del mercado pueden obligar a revisar las condiciones y los costos estimados y a emitir un Loan Estimate revisado.

Una vez enviada la solicitud, comienza el procesamiento de la hipoteca. El processor solicita el reporte de crédito, el avalúo y el informe de título. Luego se verifica la información de la solicitud, como depósitos bancarios e historiales de pago. Cualquier marca negativa de crédito, como pagos atrasados, cobranzas y/o sentencias, requiere una explicación por escrito. El processor revisa el avalúo y el informe de título en busca de problemas de la propiedad que requieran más investigación. Después se arma el paquete completo de la hipoteca para enviarlo al prestamista.

Una vez completada la solicitud, aceptado el Loan Estimate e indicada tu intención de continuar, te pediremos documentos para obtener la aprobación del préstamo. La siguiente lista no es completa, pero te da una idea de lo que necesitaremos. Al llegar a esta etapa, te daremos la lista específica de documentos para tu préstamo.

Si vas a comprar o refinanciar y eres asalariado, deberás entregar los W-2 de los últimos dos años y un mes de talones de pago; si trabajas por cuenta propia, las declaraciones de impuestos de los últimos dos años. Si tienes propiedades en alquiler, deberás entregar los contratos de alquiler y las declaraciones de los últimos dos años.

Para acelerar la aprobación, entrega también los estados de cuenta de los últimos tres meses de cuentas bancarias, de acciones y de fondos mutuos. Entrega las copias más recientes de cuentas de corretaje o IRA/401k que tengas. Si solicitas cash-out, necesitarás una carta que explique el uso de los fondos ("Use of Proceeds"). Entrega la sentencia de divorcio, si aplica.

Si no eres ciudadano estadounidense, entrega copia de tu green card (frente y dorso) o, si NO eres residente permanente, de tu visa H-1 o L-1. Si solicitas un Home Equity Loan, además de los documentos anteriores, entrega copia del pagaré de tu primera hipoteca y de la escritura de garantía (deed of trust), que normalmente están en los documentos de cierre de tu hipoteca.

La mayoría de las personas que solicitan una hipoteca no necesitan preocuparse por el efecto de su historial de crédito en el proceso. Aun así, estarás mejor preparado si obtienes una copia de tu reporte de crédito antes de solicitar, para corregir aspectos negativos antes de la solicitud. El perfil de crédito corresponde al archivo de crédito del consumidor, formado por distintas agencias de información crediticia.

Muestra cómo pagaste a las empresas que te prestaron dinero y cómo cumpliste otras obligaciones financieras. El perfil de crédito tiene cinco categorías de información: datos de identificación, datos de empleo, datos de crédito, registros públicos y consultas.

NO forman parte del perfil de crédito la raza, la religión, la salud, el historial de manejo, los antecedentes penales, la preferencia política ni los ingresos. Si tuviste problemas de crédito, prepárate para hablar de ellos con honestidad con un profesional hipotecario, que te ayudará a redactar tu carta de explicación ("Letter of Explanation").

Los profesionales con experiencia saben que puede haber motivos legítimos para los problemas de crédito, como desempleo, enfermedad u otras dificultades financieras. Si tuviste problemas ya corregidos (restablecimiento del crédito) y tus pagos están al día desde hace un año o más, tu crédito puede considerarse satisfactorio.

El sector hipotecario suele crear su propio lenguaje, y con la calificación de crédito no es diferente. El crédito BC recibe su nombre de la clasificación del crédito según el historial de pagos, el monto de los pagos de deudas, bancarrotas, patrimonio, puntaje de crédito, etc. El puntaje de crédito es un método estadístico para evaluar el riesgo de crédito de una solicitud.

Considera: morosidades pasadas, comportamiento de pago negativo, nivel actual de deuda, antigüedad del historial de crédito, tipos de crédito y número de consultas. La mayoría de las personas ya ha oído hablar del puntaje de crédito. El más común es el FICO score, desarrollado por Fair, Isaac & Company, Inc. para los tres principales burós de crédito: Equifax (Beacon), Experian (antes TRW) y Empirica (TransUnion).

Los puntajes FICO consideran SOLO la información del archivo de crédito de la persona. NO consideran ingresos, ahorros ni el monto del pago inicial. Los puntajes se basan en cinco factores: 35 % en el historial de pagos, 30 % en el monto adeudado, 15 % en la antigüedad del crédito, 10 % en el crédito nuevo solicitado y 10 % en los tipos de crédito que tienes.

Los puntajes ayudan a dirigir las solicitudes a programas específicos y a definir niveles de evaluación, como Streamline, Tradicional o Segunda Revisión. Pero no son la última palabra sobre el programa para el que calificarás ni sobre tu tasa de interés. Muchos profesionales del sector son escépticos sobre la precisión de los puntajes FICO.

El puntaje solo forma parte integral del proceso hipotecario desde hace pocos años (desde 1999); sin embargo, los puntajes FICO se usan desde finales de la década de 1950 en comercios, compañías de tarjetas, aseguradoras y bancos. Los datos de grandes proyectos, como grandes carteras hipotecarias, demuestran su capacidad predictiva y que los puntajes funcionan.

Algunas formas de mejorar tu puntaje: paga tus cuentas a tiempo; mantén saldos bajos en las tarjetas de crédito; limita tus cuentas de crédito a lo que realmente necesitas; las cuentas que ya no necesitas deben cancelarse formalmente, ya que las cuentas con saldo cero aún pueden contar en tu contra; verifica que la información de tu reporte sea correcta; sé prudente al solicitar crédito y asegúrate de que tu crédito solo se revise cuando sea necesario.

Un cliente con puntaje de 680 o más se considera A+. Un préstamo con este puntaje pasa por un sistema automatizado de underwriting y se completa en minutos. Los clientes de esta categoría califican para las tasas más bajas y su préstamo puede cerrar en pocos días. Un puntaje menor de 680 y mayor de 620 puede indicar que el underwriting analizará con más cuidado el riesgo.

Puede requerirse documentación adicional antes de la aprobación final. Los clientes con este puntaje aún pueden obtener condiciones "A", pero el cierre puede tardar algunos días más. Los clientes con puntaje menor de 620 normalmente no obtienen las mejores tasas y condiciones.

Este tipo de préstamo suele ir a prestamistas "subprime", con condiciones menos atractivas, y se necesita más tiempo para encontrar las mejores tasas. En igualdad de condiciones, cuando hay marcas negativas de crédito, todos los demás aspectos del préstamo deben estar en orden. Patrimonio, estabilidad, ingresos, documentación, activos, etc. pesan más en la decisión.

Se permiten varias combinaciones al determinar tu calificación, pero el peor escenario llevará tu calificación a un nivel más bajo. Los pagos hipotecarios atrasados y las bancarrotas/ejecuciones son lo más importante. Patrones de crédito como muchas consultas recientes o varios préstamos abiertos pueden señalar un problema.

Como la "disposición a pagar" es importante, varios atrasos en el mismo período son mejores que atrasos aleatorios o dispersos.

El avalúo de un inmueble es la valoración de los derechos de propiedad. El valuador debe definir los derechos que se valúan. El valuador no crea valor: interpreta el mercado para llegar a un estimado de valor. Al reunir los datos del informe, considera el terreno y las comodidades, además del estado físico de la propiedad.

Se necesita mucha investigación y recolección de datos antes de llegar a la opinión final de valor. La opinión, o estimado de valor, se obtiene con tres enfoques comunes, todos derivados del mercado. El primero es el ENFOQUE DE COSTO, que calcula cuánto costaría reponer las mejoras existentes a la fecha del avalúo, menos el deterioro físico, la obsolescencia funcional y la obsolescencia económica.

El segundo es el ENFOQUE COMPARATIVO, que usa propiedades de referencia (comps) de tamaño, calidad y ubicación similares, vendidas recientemente, para determinar el valor. El ENFOQUE DE INGRESOS se usa en el avalúo de propiedades en alquiler y tiene poco uso en viviendas unifamiliares. Ofrece un estimado objetivo de lo que pagaría un inversionista prudente con base en el ingreso neto que genera la propiedad.

Una vez que el processor arma el paquete completo con todas las verificaciones y documentos, el expediente se envía al prestamista. El underwriter determina si el paquete corresponde a un préstamo aceptable. Si se necesita más información, el préstamo queda en "suspenso" y se contacta al cliente para que entregue más información y/o documentos. Si el préstamo es aceptable tal como se envió, pasa al estado "aprobado".

El Closing Disclosure es un formulario de cinco páginas con los detalles finales de la hipoteca elegida. Incluye las condiciones del préstamo, los pagos mensuales proyectados y cuánto pagarás en cargos y otros costos para obtener la hipoteca (costos de cierre). La ley nos obliga a entregarte el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre. Este plazo te permite comparar las condiciones y costos finales con los estimados en el Loan Estimate que recibiste y te da tiempo para hacer preguntas antes del cierre.

Una vez aprobado el préstamo, el expediente pasa al departamento de cierre y desembolso. Este departamento notifica la aprobación al broker y al abogado de cierre y verifica los cargos del broker y de cierre. Luego, el abogado de cierre agenda una cita para que el cliente firme los documentos del préstamo.

En el cierre, el cliente debe: llevar un cheque de caja (cashier's check) para el pago inicial y los costos de cierre, si corresponde; los cheques personales normalmente no se aceptan y, si se aceptan, retrasan el cierre hasta que se compensen; revisar los documentos finales, confirmando que la tasa y las condiciones son las acordadas y que los nombres y la dirección son correctos; firmar los documentos; llevar identificación y comprobante de seguro.

Después de la firma, el abogado de cierre devuelve los documentos al prestamista, que los revisa y, si todo está en orden, gestiona el desembolso. Una vez desembolsado, el abogado de cierre gestiona el registro del pagaré hipotecario y de la escritura de garantía en la oficina de registro del condado.

Una operación típica "A" tarda entre 14 y 21 días hábiles en completarse. Con el nuevo underwriting automatizado, el proceso es mucho más rápido. Contacta hoy a uno de nuestros loan officers con experiencia para hablar de tus necesidades o aplica en línea, y un loan officer te responderá pronto.