O aumento das taxas de juros do Federal Reserve em setembro marca o quinto aumento consecutivo em 2022. O que isso significa para o mundo hipotecário?
Aumentos da taxa do Fed
A Reserva Federal é responsável por manter um nível saudável de inflação e de emprego nos EUA. Uma das principais ferramentas à sua disposição para alterar estes níveis é a taxa dos fundos federais, ou a taxa que os bancos cobram uns aos outros para contrair empréstimos ou emprestar reservas excedentárias durante a noite. O Fed pode aumentar a taxa para desacelerar a inflação ou baixá-la para encorajar mais crescimento económico. A taxa de fundos federais caiu para a faixa de 0% a 0,25% em julho de 2020, quando a pandemia de COVID-19 começou a deixar a economia faminta.
No entanto, no final de 2021, a elevada procura de produtos e a menor oferta começaram a empurrar a inflação para cima rapidamente, com a taxa de inflação oficial dos EUA a atingir um máximo de 9,1% em Junho de 2022 (o Fed gosta de manter a inflação em cerca de 2% anualmente). Em Junho, tomou a medida dramática de aumentá-la em três quartos de ponto percentual, o que foi o maior aumento da taxa da Fed desde 1994.
A Fed aumentou a taxa mais três quartos de ponto percentual em Julho, e agora novamente em Setembro. Isto coloca a taxa dos fundos federais no intervalo entre 3,0% e 3,25%, o nível mais baixo desde 2008, quando a economia estava a recuperar da crise imobiliária e da subsequente Grande Recessão.
E a última vez que a Fed aumentou as taxas tantas vezes num ano foi na década de 1980, quando a inflação nacional atingiu os 15%.
Como as taxas do Fed afetam as taxas hipotecárias
A taxa de fundos federais não tem impacto direto nas taxas de hipotecas. As taxas de juros hipotecárias tendem a acompanhar mais de perto os rendimentos dos títulos do Tesouro de 10 anos. No entanto, a taxa da Fed influencia a direcção básica de todas as outras taxas de mercado.
Se for mais caro para os credores contraírem empréstimos entre si, estes irão transferir os custos para os seus clientes, aumentando as suas próprias taxas de empréstimo. Os credores hipotecários e os investidores também observam de perto os movimentos do Fed para ver que direção a economia está tomando. Quando o Fed aumenta as taxas de juros, as taxas de juros das hipotecas também sofrerão frequentemente um aumento.
Como o mercado hipotecário está respondendo
As taxas de juros hipotecários em empréstimos de taxa fixa de 30 anos mais do que duplicaram desde o final de 2021, o que significa que os custos mensais das hipotecas são agora 28% mais elevados do que eram há um ano. Isto significa que os potenciais compradores de casas têm um terço menos poder de compra do que no ano passado, um facto que tem feito com que muitos mutuários fiquem à margem do mercado. As vendas e os preços de casas têm desacelerado e os estoques aumentaram gradativamente.
Como comprar ou refinanciar com taxas crescentes
Esta é uma boa notícia para os compradores de casas com grandes pagamentos iniciais e rendimentos elevados, mas para os compradores de primeira viagem, as taxas de juro mais elevadas podem anular o abrandamento do crescimento dos preços.
No clima financeiro actual, aqueles que pretendem comprar podem ter de reduzir a sua lista de desejos em termos de tamanho ou condição da propriedade para poderem comprar uma casa a taxas mais elevadas. Fazer adiantamentos maiores, encurtar o prazo do empréstimo ou pagar mais pontos de desconto podem ajudar a reduzir a taxa de juros do empréstimo hipotecário.
Considerar um empréstimo ARM pode ajudar os iniciantes a entrar no mercado com taxas introdutórias mais baixas, desde que tenham um plano de refinanciamento ou venda antes que os pagamentos aumentem. E os mutuários com crédito fraco poderiam fazer melhor se dedicassem algum tempo a melhorar a sua pontuação antes de solicitarem financiamento hipotecário a taxas elevadas.
Embora a Fed tenha prometido aumentar as taxas mais duas vezes, a história mostra que mesmo com taxas de juro mais elevadas os americanos são capazes de comprar casas e avançar com os seus objectivos de vida. Os mutuários só precisam ser espertos em suas estratégias de compra e refinanciamento.
Esses materiais não são do HUD ou FHA e não foram aprovados pelo HUD ou por uma agência governamental.
