Se você está procurando um empréstimo para habitação, uma hipoteca com taxa ajustável pode ser muito atraente no clima atual de taxas mais altas. Se você pesquisou empréstimos ARM, também pode ter se deparado com o termo “ARM conversível”. Se você não está familiarizado com este produto, aqui está o que você precisa saber para decidir se ele é adequado para você:
Como funciona um empréstimo ARM
O tipo mais comum de hipoteca é um empréstimo com taxa fixa. Isso significa que a taxa de juros que o credor cobra de você é definida no início do empréstimo e não muda. Seus pagamentos de juros são amortizados ou distribuídos ao longo do empréstimo e o pagamento mensal da hipoteca é o mesmo do início ao fim.
Com uma hipoteca com taxa ajustável, a taxa de juros pode variar ao longo do tempo. Todos os empréstimos ARM têm um período de taxa introdutória baixa: 3, 5, 7 ou 10 anos. Durante esse período, sua taxa de juros funciona como uma taxa fixa e seus pagamentos são consistentes. No entanto, quando o período inicial terminar, sua taxa de juros poderá ser ajustada em intervalos regulares.
Esses períodos de ajuste podem ser uma vez por mês, um trimestre, um ano, três anos ou cinco anos. Sua taxa de juros estará vinculada a um índice de mercado, como a Secured Overnight Financing Rate (SOFR), além de ter uma margem adicionada que será listada na documentação do seu empréstimo. Por exemplo, se a taxa SOFR for atualmente de 4% e a margem especificada for de 3%, a taxa de hipoteca seria de 7%.
Todos os empréstimos ARM têm limites de quanto podem aumentar durante os períodos de ajuste e um limite vitalício de quanto podem aumentar durante todo o prazo do empréstimo. Esses limites variam de acordo com o empréstimo.
O que é uma opção de conversão ARM?
Dependendo da direção das taxas de juros, as hipotecas com taxas ajustáveis podem ficar muito mais caras com o tempo. Além disso, há a preocupação constante sobre quanto seu pagamento pode subir e se você pode arcar com o pagamento mais alto. Alguns empréstimos ARM vêm com a opção de convertê-los em empréstimos com taxa fixa no futuro. Por uma taxa (US$ 100 para empréstimos garantidos pela Fannie Mae, US$ 250 para opções de conversão mensais), um mutuário pode decidir exercer essa opção, geralmente dentro de um determinado período, algo entre um a cinco anos após o início do empréstimo ARM.
Benefícios de conversão
Existem vários motivos pelos quais um ARM conversível pode ser útil.
- Estabilidade da taxa fixa - A conversão para uma taxa fixa eliminará as suposições e as preocupações ao fazer o pagamento da hipoteca. Alguns mutuários preferem ter um pagamento consistente em vez de esperar e torcer por poupanças de juros do mercado.
- Taxa de juros mais baixa – Pode haver momentos em que as taxas de juros da hipoteca caiam abaixo da taxa ajustável. Neste caso, faz todo o sentido mudar para um empréstimo de taxa fixa para capitalizar ainda mais poupanças.
- Taxas mais baixas do que o refinanciamento – O custo de conversão de um empréstimo ARM é minúsculo em comparação com os milhares de dólares que um mutuário pagará nos custos de fechamento para refinanciar em uma nova hipoteca de taxa fixa.
Riscos de conversão
Existem alguns riscos associados a uma opção ARM conversível.
- Ajuda apenas com taxas mais baixas - Se as taxas de juros do mercado subirem mais do que a taxa atual do mutuário, não haverá benefício financeiro na conversão, pois os pagamentos e o empréstimo seriam mais caros.
- Mercados difíceis de prever – Com uma opção ARM conversível, você pode ter que esperar e observar e torcer para cronometrar o mercado da maneira certa para lucrar com as economias da conversão. Mesmo os especialistas não conseguem prever os mercados na maioria das vezes.
Um empréstimo ARM conversível pode ser uma boa escolha para alguns mutuários, especialmente quando as condições de mercado cooperam a seu favor.
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