Perguntas frequentes sobre financiamento

Um financiamento de valor acima do máximo que pode ser comprado como conforming pelas duas agências federais, Fannie Mae e Freddie Mac.

A renda e os ativos são informados e verificados, e a renda é usada para determinar a capacidade de pagamento do cliente. A verificação formal exige que o empregador confirme o emprego e que o banco confirme os depósitos. A documentação alternativa, criada para economizar tempo, aceita cópias dos extratos bancários originais, dos W-2 e dos holerites do cliente.

Renda declarada/ativos verificados: a renda é informada e sua origem é verificada, mas o valor não. Os ativos são verificados e precisam atender a um padrão de suficiência, como, por exemplo, 6 meses da renda declarada e 2 meses da despesa mensal estimada com moradia. Renda declarada/ativos declarados: renda e ativos são informados, mas não verificados; porém, a origem da renda é verificada. Sem índice (no ratio): a renda é informada e verificada, mas não é usada na qualificação. A regra padrão de que a despesa com moradia não pode passar de certo percentual da renda é ignorada. Os ativos são informados e verificados. Sem renda: a renda não é informada, mas os ativos são informados, verificados e precisam atender a um padrão de suficiência. Ativos declarados ou sem verificação de ativos: os ativos são informados, mas não verificados; a renda é informada, verificada e usada na qualificação. Sem ativos: os ativos não são informados, mas a renda é informada, verificada e usada na qualificação. Sem renda/sem ativos: nem renda nem ativos são informados.

É o processo de verificar se o cliente tem recursos e renda suficientes para atender aos requisitos de qualificação definidos pelo credor para o empréstimo solicitado. A pré-qualificação está sujeita à verificação das informações fornecidas e não equivale a uma aprovação, pois não considera o histórico de crédito do cliente.

A pré-aprovação é muito mais completa do que a pré-qualificação. Na pré-qualificação, o loan officer faz algumas perguntas e emite uma carta de pré-qualificação. A pré-aprovação inclui todas as etapas de uma aprovação completa, exceto a avaliação do imóvel e a pesquisa de título. A pré-aprovação pode colocar você em uma posição melhor de negociação, parecida com a de quem compra à vista.

É um pagamento à vista exigido pelo credor como parte do custo do empréstimo, expresso como percentual do valor financiado; por exemplo, "2 pontos" significa uma cobrança equivalente a 2% do saldo do empréstimo.

É a lista de custos de fechamento que o credor é obrigado a entregar ao cliente em até três dias úteis após receber a aplicação.

O rate lock é um acordo contratual entre o credor e o comprador. Ele tem quatro componentes: programa de financiamento, taxa de juros, pontos e prazo da trava.

Normalmente as pessoas refinanciam para economizar, seja obtendo uma taxa de juros menor, seja reduzindo o prazo do empréstimo. Refinanciar também é uma forma de trocar um financiamento ajustável por um de taxa fixa ou de consolidar dívidas. A decisão pode ser difícil, porque há vários motivos para refinanciar. Mas, se o objetivo é economizar, faça este cálculo: calcule o custo total do refinanciamento; calcule a economia mensal; divida o custo total do refinanciamento (1) pela economia mensal (2). Esse é o tempo de "break even" (ponto de equilíbrio). Se você ficar com o imóvel por mais tempo que isso, vai economizar refinanciando. Como refinanciamento é um tema complexo, consulte um profissional de financiamento.

O mortgage broker orienta você sobre os empréstimos disponíveis em diferentes atacadistas, recebe a sua aplicação e normalmente processa o empréstimo, o que envolve montar o arquivo completo da operação, incluindo relatório de crédito, avaliação, verificação de emprego e ativos, e assim por diante. Quando o arquivo está completo, às vezes antes, o lender faz o "underwriting" do empréstimo, ou seja, decide se você representa um risco aceitável.

Não necessariamente. Na verdade, se você pesquisa com cuidado, provavelmente se sairá melhor com um mortgage broker. Os brokers não acrescentam custo líquido ao processo, porque executam funções que, de outra forma, teriam de ser feitas por funcionários do lender. Além disso, como trabalham com vários lenders (em um caso típico, de 25 a 30, às vezes mais), podem buscar as melhores condições disponíveis em cada dia. Também conseguem encontrar lenders especializados em nichos que muitos outros evitam, como empréstimos para quem tem crédito ruim, para quem não pretende morar no imóvel, com entrada mínima ou sem entrada, e assim por diante.