Processo de financiamento

Para analisar bem um programa de financiamento, o cliente precisa pensar em por quanto tempo pretende manter o empréstimo. Se pretende vender o imóvel em poucos anos, um financiamento ajustável ou balloon pode fazer mais sentido. Se pretende ficar com o imóvel por mais tempo, um financiamento de taxa fixa pode ser mais adequado. Com tantos programas disponíveis, cada um com taxas, pontos e encargos diferentes, pesquisar um financiamento pode ser demorado e frustrante. Um profissional experiente pode avaliar a situação do cliente e recomendar o programa mais adequado, permitindo uma decisão bem informada.

A aplicação é a etapa seguinte. Com a ajuda de um profissional de financiamento, o cliente preenche a aplicação e envia toda a documentação solicitada. A aplicação só é considerada completa depois que você nos informa pelo menos: (1) seu nome, (2) sua renda, (3) seu número de Social Security (e a autorização para consultar seu crédito), (4) o endereço do imóvel que pretende comprar ou refinanciar, (5) uma estimativa do valor do imóvel e (6) o valor que deseja financiar.

O Loan Estimate é um formulário de três páginas que você recebe depois de aplicar para um financiamento. Ele traz detalhes importantes sobre o empréstimo solicitado e será entregue em até 3 dias após a aplicação completa. O documento informa a taxa de juros estimada, a prestação mensal e o total dos custos de fechamento.

Também mostra os custos estimados de impostos e seguros e como a taxa e as prestações podem mudar no futuro. Além disso, indica se o empréstimo tem características especiais que você deve conhecer, como multa por quitação antecipada (prepayment penalty) ou aumento do saldo mesmo com pagamentos em dia (amortização negativa).

O formulário usa linguagem clara e foi feito para ajudar você a entender as condições do financiamento solicitado. Todos os credores são obrigados a usar o mesmo modelo padrão, o que facilita comparar financiamentos e escolher o mais adequado. Receber um Loan Estimate não significa que o empréstimo foi aprovado ou negado: ele mostra as condições que podemos oferecer se você decidir seguir adiante.

Depois de receber o Loan Estimate, cabe a você decidir se quer seguir conosco. Se decidir não prosseguir com a aplicação para um determinado empréstimo, não precisa fazer mais nada. Se quiser prosseguir, você precisa dar o próximo passo e nos informar, por escrito ou por telefone, que deseja seguir com a aplicação daquele empréstimo. Todos os credores são obrigados a manter as condições do Loan Estimate por 10 dias úteis. Por isso, se decidir prosseguir mais de 10 dias úteis depois de receber o Loan Estimate, as condições de mercado podem exigir a revisão das condições e dos custos estimados, com a emissão de um Loan Estimate revisado.

Depois que a aplicação é enviada, começa o processamento do financiamento. O processor solicita o relatório de crédito, a avaliação do imóvel e o relatório de título. As informações da aplicação, como depósitos bancários e histórico de pagamentos, são então verificadas. Qualquer apontamento negativo de crédito, como atrasos, cobranças e/ou decisões judiciais, exige uma explicação por escrito. O processor analisa a avaliação e o relatório de título em busca de questões do imóvel que possam exigir mais investigação. Em seguida, todo o pacote do financiamento é montado e enviado ao credor.

Depois que você completa a aplicação, aceita o Loan Estimate e indica a intenção de prosseguir, solicitaremos documentos para obter a aprovação do seu empréstimo. A lista a seguir não é completa, mas dá uma ideia do que vamos precisar. Quando chegar a essa etapa, você receberá a lista específica de documentos para o seu caso.

Se você vai comprar ou refinanciar e é assalariado, precisará enviar os W-2 dos últimos dois anos e um mês de holerites; se é autônomo, as declarações de imposto de renda dos últimos dois anos. Se possui imóveis alugados, precisará enviar os contratos de aluguel e as declarações dos últimos dois anos.

Para agilizar a aprovação, envie também os extratos dos últimos três meses de contas bancárias, de ações e de fundos. Envie as cópias mais recentes de contas de corretora ou IRA/401k que tiver. Se estiver solicitando cash-out, será necessária uma carta explicando o uso dos recursos ("Use of Proceeds"). Envie a sentença de divórcio, se for o caso.

Se não for cidadão americano, envie cópia do green card (frente e verso) ou, se NÃO for residente permanente, do visto H-1 ou L-1. Se estiver aplicando para um Home Equity Loan, além dos documentos acima, envie cópia da nota do primeiro financiamento e da escritura de garantia (deed of trust), normalmente incluídas nos documentos de fechamento do financiamento.

A maioria das pessoas que aplica para um financiamento não precisa se preocupar com o efeito do seu histórico de crédito no processo. Ainda assim, você estará mais preparado se obtiver uma cópia do seu relatório de crédito antes de aplicar, para poder corrigir pontos negativos antes da aplicação.

O perfil de crédito corresponde ao arquivo de crédito do consumidor, formado por diferentes agências de informação de crédito. Ele mostra como você pagou as empresas das quais tomou dinheiro emprestado e como cumpriu outras obrigações financeiras. O perfil de crédito tem cinco categorias de informação: dados de identificação, dados de emprego, dados de crédito, registros públicos e consultas.

NÃO fazem parte do perfil de crédito raça, religião, saúde, histórico de trânsito, antecedentes criminais, preferência política ou renda. Se você teve problemas de crédito, esteja preparado para falar sobre eles com honestidade com um profissional de financiamento, que ajudará você a redigir a sua carta de explicação ("Letter of Explanation").

Profissionais experientes sabem que pode haver motivos legítimos para problemas de crédito, como desemprego, doença ou outras dificuldades financeiras. Se você teve problemas que já foram corrigidos (restabelecimento de crédito) e seus pagamentos estão em dia há um ano ou mais, seu crédito pode ser considerado satisfatório.

O setor de financiamento costuma criar sua própria linguagem, e com a classificação de crédito não é diferente. O crédito BC recebe esse nome a partir da classificação do crédito do cliente com base em histórico de pagamentos, valor das parcelas de dívidas, falências, patrimônio, pontuação de crédito etc. A pontuação de crédito é um método estatístico de avaliar o risco de crédito de uma aplicação.

Ela considera: atrasos passados, comportamento negativo de pagamento, nível atual de endividamento, tempo de histórico de crédito, tipos de crédito e número de consultas. A maioria das pessoas já ouviu falar de pontuação de crédito. A pontuação mais comum é o FICO score, desenvolvido pela Fair, Isaac & Company, Inc.

para os três principais bureaus de crédito: Equifax (Beacon), Experian (antiga TRW) e Empirica (TransUnion). As pontuações FICO consideram APENAS as informações do arquivo de crédito da pessoa. Elas NÃO consideram renda, poupança ou valor da entrada.

As pontuações se baseiam em cinco fatores: 35% no histórico de pagamentos, 30% no valor devido, 15% no tempo de crédito, 10% no novo crédito solicitado e 10% nos tipos de crédito que você tem. As pontuações ajudam a direcionar as aplicações para programas específicos e a definir níveis de análise, como Streamline, Tradicional ou Segunda Revisão.

Mas não são a palavra final sobre o programa para o qual você vai se qualificar nem sobre a sua taxa de juros. Muitos profissionais do setor são céticos quanto à precisão das pontuações FICO.

A pontuação só passou a fazer parte integral do processo de financiamento nos últimos anos (desde 1999); porém, as pontuações FICO são usadas desde o fim da década de 1950 por varejistas, empresas de cartão de crédito, seguradoras e bancos. Os dados de grandes projetos, como grandes carteiras de financiamento, demonstram sua capacidade preditiva e que as pontuações funcionam.

Algumas formas de melhorar sua pontuação de crédito: pague suas contas em dia; mantenha saldos baixos nos cartões de crédito; limite suas contas de crédito ao que realmente precisa; contas que não são mais necessárias devem ser formalmente canceladas, já que contas com saldo zero ainda podem contar contra você; verifique se as informações do seu relatório de crédito estão corretas; seja conservador ao solicitar crédito e garanta que seu crédito só seja consultado quando necessário.

Um cliente com pontuação de 680 ou mais é considerado A+. Um empréstimo com essa pontuação passa por um sistema automatizado de underwriting e é concluído em minutos. Clientes nessa categoria se qualificam para as menores taxas de juros e o empréstimo pode fechar em poucos dias. Uma pontuação abaixo de 680 e acima de 620 pode indicar que o underwriting fará uma análise mais cuidadosa do risco.

Documentação complementar pode ser exigida antes da aprovação final. Clientes com essa pontuação ainda podem obter condições "A", mas o fechamento pode levar alguns dias a mais. Clientes com pontuação abaixo de 620 normalmente não conseguem travar as melhores taxas e condições.

Esse tipo de empréstimo costuma ir para credores "subprime", com condições menos atrativas, e mais tempo é necessário para encontrar as melhores taxas. Mantidos os demais fatores, quando há apontamentos negativos de crédito, todos os outros aspectos do empréstimo precisam estar em ordem. Patrimônio, estabilidade, renda, documentação, ativos etc. pesam mais na decisão de aprovação.

Várias combinações são consideradas na classificação, mas o pior cenário levará a uma classificação de crédito mais baixa. Atrasos em financiamentos e falências/execuções são os mais importantes. Padrões de crédito, como muitas consultas recentes ou vários empréstimos em aberto, podem sinalizar um problema.

Como a "disposição de pagar" é importante, vários atrasos no mesmo período são melhores do que atrasos aleatórios ou espalhados.

A avaliação de um imóvel é a estimativa do valor dos direitos de propriedade. O avaliador precisa definir os direitos a serem avaliados. O avaliador não cria valor: ele interpreta o mercado para chegar a uma estimativa de valor. Ao reunir os dados do laudo, considera o terreno e as comodidades, além do estado físico do imóvel. É preciso muita pesquisa e coleta de dados antes de chegar à opinião final de valor.

A opinião, ou estimativa de valor, é obtida por três abordagens comuns, todas derivadas do mercado. A primeira é a ABORDAGEM DE CUSTO, que calcula quanto custaria repor as benfeitorias existentes na data da avaliação, descontada qualquer deterioração física, obsolescência funcional e obsolescência econômica.

A segunda é a ABORDAGEM COMPARATIVA, que usa imóveis de referência (comps) de tamanho, qualidade e localização semelhantes, vendidos recentemente, para determinar o valor. A ABORDAGEM DE RENDA é usada na avaliação de imóveis para aluguel e tem pouco uso na avaliação de residências unifamiliares. Ela fornece uma estimativa objetiva do que um investidor prudente pagaria com base na renda líquida gerada pelo imóvel.

Depois que o processor monta o pacote completo com todas as verificações e documentos, o processo é enviado ao credor. O underwriter é responsável por determinar se o pacote corresponde a um empréstimo aceitável. Se mais informações forem necessárias, o empréstimo fica em "suspense" e o cliente é contatado para enviar mais informações e/ou documentos. Se o empréstimo for aceitável como foi enviado, ele passa para o status "aprovado".

O Closing Disclosure é um formulário de cinco páginas com os detalhes finais do financiamento escolhido. Ele inclui as condições do empréstimo, as prestações mensais projetadas e quanto você vai pagar em taxas e outros custos para obter o financiamento (custos de fechamento). A lei nos obriga a entregar o Closing Disclosure pelo menos três dias úteis antes do fechamento. Esse prazo permite comparar as condições e custos finais com os estimados no Loan Estimate que você recebeu anteriormente, e dá tempo para você tirar dúvidas antes do fechamento.

Depois que o empréstimo é aprovado, o processo é transferido para o departamento de fechamento e liberação de recursos. Esse departamento comunica a aprovação ao broker e ao advogado de fechamento e confere as taxas do broker e de fechamento. O advogado de fechamento então agenda um horário para o cliente assinar os documentos do empréstimo.

No fechamento, o cliente deve: levar um cheque administrativo (cashier's check) para a entrada e os custos de fechamento, se necessário.

Cheques pessoais normalmente não são aceitos e, quando são, atrasam o fechamento até a compensação; revisar os documentos finais do empréstimo, confirmando que a taxa de juros e as condições são as combinadas e que nomes e endereço estão corretos; assinar os documentos; levar documento de identificação e comprovante de seguro.

Depois da assinatura, o advogado de fechamento devolve os documentos ao credor, que os analisa e, estando tudo em ordem, providencia a liberação dos recursos. Após a liberação, o advogado de fechamento providencia o registro da nota do financiamento e da escritura de garantia no cartório do condado.

Uma operação típica "A" leva entre 14 e 21 dias úteis para ser concluída. Com o novo underwriting automatizado, esse processo fica bem mais rápido. Fale hoje com um dos nossos loan officers experientes sobre as suas necessidades ou aplique online, e um loan officer retornará o contato rapidamente.