Aunque no puedan calificar para un préstamo convencional por diversos motivos, pueden tener ingresos o activos suficientes para comprar una vivienda. En estos casos, una hipoteca no calificada (non-QM) puede ser la solución.
01¿Qué es un préstamo Non-QM?
Para reducir el riesgo de pérdidas después de la crisis hipotecaria de 2008, los reguladores federales endurecieron los requisitos de los préstamos que podían ser respaldados y comprados por agencias del gobierno. Los préstamos que cumplen todos los nuevos criterios se llaman "qualified mortgages". Cualquier préstamo fuera de esos criterios se llama "non-qualified mortgage", o non-QM.
El non-QM es una hipoteca que usa métodos alternativos para verificar los ingresos y calificar al cliente. Aunque no cumplen los requisitos estándar, estos préstamos no son necesariamente más riesgosos: todos los clientes siguen teniendo que demostrar su capacidad de pago. Como su procesamiento requiere más trabajo, las tasas suelen ser entre 0,5 % y 5 % más altas, según las condiciones del préstamo.
02¿A quién ayudan los préstamos Non-QM?
El non-QM suele ser una buena opción para quienes tienen una situación de ingresos particular:
- Trabajadores por cuenta propia Suelen tener ingresos irregulares de varias fuentes y a menudo pueden calificar para un non-QM con estados de cuenta bancarios en lugar de declaraciones de impuestos.
- Clientes con activos considerables Algunos compradores que podrían pagar en efectivo prefieren financiar con un non-QM para mantener un flujo de caja positivo.
- Inversionistas inmobiliarios Quienes compran viviendas para revenderlas con ganancia o convertirlas en alquiler suelen usar el non-QM, por la rapidez o porque el ingreso para calificar vendrá del alquiler proyectado.
- Compradores extranjeros Los clientes de otros países pueden no tener un puntaje de crédito en EE. UU. para calificar a un préstamo tradicional. Con ingresos altos, activos y pagos iniciales sustanciales, normalmente pueden obtener un non-QM.
- Compradores con historial de crédito afectado El non-QM también ayuda a quienes tienen ingresos suficientes pero problemas de crédito, como bancarrota o ejecución anteriores, o historial de crédito insuficiente.
03¿Cuáles son las ventajas de los préstamos Non-QM?
Entre las ventajas del non-QM están:
- Ofrece financiamiento para quienes tienen ingresos o situaciones financieras no tradicionales.
- Permite préstamos de hasta $2,5 millones.
- Hay opciones non-QM de tasa fija y de tasa ajustable.
- El non-QM cierra tan rápido como una hipoteca convencional.
- Puede otorgarse a entidades legales, como fideicomisos familiares, y no solo a personas.
- No exige seguro hipotecario.
- Puede usarse para liberar fondos para inversiones.
- El refinanciamiento cash-out non-QM permite retirar hasta $500,000 de equity, según la situación.
04¿Qué documentación se requiere para un Non-QM?
Los documentos requeridos varían mucho según la situación financiera del cliente. Para verificar ingresos, puedes presentar declaraciones de impuestos personales y de la empresa, estados de cuenta bancarios o de inversiones. En algunos casos, ni siquiera se necesita verificar ingresos. Se consideran el puntaje de crédito y el índice de deuda a ingreso, pero el non-QM analiza la situación financiera del cliente de forma más integral, en lugar de seguir una matriz estándar de underwriting.
05¿Qué tipos de préstamos Non-QM existen?
El non-QM usa condiciones no estándar para ayudar al cliente a calificar, como plazos de más de 30 años, préstamos solo de intereses (interest-only), índices de deuda más altos o métodos alternativos de verificación de ingresos. Puede usarse para residencia principal, refinanciamiento, refinanciamiento cash-out y propiedades de inversión.
