Mesmo sem conseguir se qualificar para um financiamento convencional por vários motivos, eles podem ter renda ou patrimônio suficientes para comprar um imóvel. Nesses casos, um financiamento não qualificado (non-QM) pode ser a solução.
01O que é um financiamento Non-QM?
Para reduzir o risco de perdas depois da crise imobiliária de 2008, os reguladores federais endureceram os requisitos dos financiamentos que podiam ser garantidos e comprados por agências do governo. Os empréstimos que atendem a todos os novos critérios são chamados de "qualified mortgages". Qualquer empréstimo fora desses critérios é chamado de "non-qualified mortgage", ou non-QM.
O non-QM é um financiamento que usa métodos alternativos para verificar a renda e qualificar o cliente. Mesmo sem atender aos requisitos padrão, esses empréstimos não são necessariamente mais arriscados: todos os clientes continuam precisando comprovar a capacidade de pagamento. Como o processamento exige mais trabalho, as taxas de juros costumam ser de 0,5% a 5% mais altas, dependendo das condições do empréstimo.
02Para quem é o financiamento Non-QM?
O non-QM costuma ser uma boa opção para quem tem uma situação de renda particular:
- Autônomos Costumam ter renda irregular, vinda de várias fontes, e muitas vezes podem se qualificar para um non-QM usando extratos bancários em vez de declarações de imposto.
- Clientes com patrimônio considerável Alguns compradores que poderiam pagar à vista preferem financiar pelo non-QM para manter um fluxo de caixa positivo.
- Investidores imobiliários Quem compra imóveis para revender com lucro ou transformar em aluguel costuma usar o non-QM, pela agilidade ou porque a renda de qualificação virá do aluguel projetado.
- Compradores estrangeiros Clientes de outros países podem não ter pontuação de crédito nos EUA para se qualificar a um financiamento tradicional. Com renda alta, patrimônio e entrada substanciais, normalmente conseguem um non-QM.
- Compradores com histórico de crédito comprometido O non-QM também ajuda quem tem renda suficiente, mas questões de crédito, como falência ou execução anteriores, ou histórico de crédito insuficiente.
03Quais são as vantagens do financiamento Non-QM?
Entre as vantagens do non-QM estão:
- Oferece financiamento para quem tem renda ou situação financeira não tradicional.
- Permite empréstimos de até $2,5 milhões.
- Há opções non-QM com taxa fixa e com taxa ajustável.
- O non-QM fecha tão rápido quanto um financiamento convencional.
- Pode ser concedido a pessoas jurídicas, como trusts familiares, e não apenas a pessoas físicas.
- Não exige seguro hipotecário.
- Pode ser usado para liberar recursos para investimentos.
- O refinanciamento cash-out non-QM permite retirar até $500.000 do equity, dependendo da situação.
04Que documentação é exigida no Non-QM?
Os documentos exigidos variam muito conforme a situação financeira do cliente. Para verificar a renda, você pode apresentar declarações de imposto pessoais e da empresa, extratos bancários ou extratos de investimentos. Em alguns casos, a verificação de renda nem é necessária. A pontuação de crédito e o índice de endividamento são considerados, mas o non-QM analisa a situação financeira do cliente de forma mais ampla, em vez de seguir uma matriz padrão de underwriting.
05Quais tipos de financiamento Non-QM existem?
O non-QM usa condições fora do padrão para ajudar o cliente a se qualificar, como prazos acima de 30 anos, empréstimos só com juros (interest-only), índices de endividamento mais altos ou métodos alternativos de verificação de renda. Pode ser usado para residência principal, refinanciamento, refinanciamento cash-out e imóveis de investimento.
